Essai d'une théorie générale des contrats spéciaux de la promotion immobilière

Les contrats spéciaux de la promotion immobilière sont si divers et complexes que la question de leur situation dans le droit contemporain des contrats se pose. Faut-il les rattacher à la théorie générale du contrat ou au droit propre de chaque espèce? Entre les deux, n'y a-t-il pas la place pour une théorie générale des contrats spéciaux de la promotion immobilière? La question est alors celle de savoir s'il existe, malgré la diversité des contrats, un ensemble cohérent structuré par des lignes de force et animé par une tendance fondamentale.

La réponse suppose d'abord de procéder à une classification des contrats. Leur mise en ordre est nécessaire à la découverte de points de convergence ou de divergence dans leur régime juridique. La classification traditionnelle des contrats fondée sur leur nature contractuelle ne permet pas d'opérer des regroupements de régimes. Il faut alors rechercher d'autres classifications qui appellent de nouveaux critères. Les classifications nouvelles ne sont plus fondées sur les natures contractuelles. Elles procèdent directement à des regroupements de régimes juridiques, soit par identité, soit par équivalence. L'affectation du bien, objet du contrat, constitue notamment une nouvelle technique de classification. Elle influence le régime juridique du contrat dont le bien affecté est l'objet. Mais, l'affectation ne constitue pas une technique exclusive de classification. Elle se superpose à la classification traditionnelle des contrats. Le regroupement des régimes juridiques s'opère alors par équivalence, car la nature de chaque espèce est respectée.

La superposition des deux classifications provoque une harmonie des régimes juridiques indispensable à l'élaboration d'une théorie générale des contrats spéciaux de la promotion immobilière. Les mêmes règles se retrouvent partout. La formation et l'exécution des contrats sont guidées par des principes directeurs qui sont le plus souvent semblables. A l'intérieur de ces principes, les règles sont différentes mais équivalentes. Chaque contrat répond à des règles qui lui sont spécifiques, mais qui offrent toutes une dose équivalente de protection aux accédants à la propriété.