La nature juridique du droit de copropriétaire immobilier

BIBLIOTHÉQUE DE DROIT PRIVÉ TOME 409

À une époque où il est courant d'évoquer la dégénérescence du droit de propriété, il paraît utile de s'intéresser à la nature juridique du droit du copropriétaire immobilier. La copropriété des immeubles bâtis, régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, constitue en effet un mode de répartition de la propriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles entre plusieurs personnes. À cet égard, la loi de 1965 a repris les fondements de la conception dualiste du droit du copropriétaire immobilier car elle le décrit comme titulaire d'un droit de propriété exclusif sur les parties privatives et d'un droit de propriété indivis sur les parties communes. Or, cette conception ne correspond pas à la réalité structurelle de la copropriété immobilière, qui reconnaît le copropriétaire comme étant propriétaire d'un lot de copropriété, entité abstraite mais néanmoins immeuble par nature indépendant des autres lots composant l'immeuble ou le groupe d'immeubles.
La première partie de ce travail consiste à démontrer que structurellement, il faut éviter de dissocier deux formes d'appropriation distincte au sein de l'immeuble portant d'une part sur les parties privatives, et d'autre part sur les parties communes. L'objet du droit de propriété du copropriétaire est le lot de copropriété et chaque lot constitue, du point de vue structurel, une propriété indépendante dans le patrimoine de son propriétaire. Mais "les lots sont indépendants dans leur interdépendance", car la structure de la copropriété induit nécessairement une organisation collective de gestion qui génère pour les copropriétaires des obligations, des contraintes et des restrictions de droits. Est-ce à dire que le copropriétaire ne serait pas propriétaire ? Bien au contraire, et c'est là tout l'intérêt de procéder à l'analyse fonctionnelle de la copropriété immobilière qui constitue un mode de gestion d'immeubles ayant des intérêts communs, aspect qui sera développé dans la seconde partie.