La vente d'immeuble à construire en droit tunisien

Si le droit de la promotion immobilière en Tunisie a des origines lointaines qui remontent au début du XX^ème siècle, il ne s'affirme vraiment qu'avec la loi du 26 février 1990. Celle-ci a introduit pour la première fois un concept contractuel relativement récent: la vente d'immeuble à construire. S'agissant d'une notion juridique nouvelle, des questions se posent sur son statut, sa nature et sur les nouveautés apportées quant à l'établissement du contrat, quant aux obligations des parties et aux différentes garanties accordées à l'acquéreur, etc.

L'étude de la vente d'immeuble à construire est d'autant plus intéressante que le Code tunisien des obligations et des contrats interdit la vente d'une chose inexistante ou dont l'existence est aléatoire (art. 574 du C.O.C.). Dès lors, si l'on admet que la vente soit conclue à un moment où l'immeuble n'est pas encore réalisé, on est en droit d'attendre que la loi du 26 février 1990 institue une exception à cette interdiction. Mais le nouveau texte ne donne pas de réponse précise sur ce point, puisqu'il conserve - et continue d'imposer - les instruments contractuels consacrés antérieurement, à savoir: la conclusion immédiate d'une promesse de vente, puis l'établissement d'un contrat de vente définitif lors de l'achèvement. D'où l'inquiétante interrogation: peut-on vraiment parler de vente d'immeuble à construire selon la loi de 1990?

La réponse affirmative se fonde sur l'exploration de la volonté réelle du législateur, celui du C.O.C. en 1906 et celui de 1990, ainsi que sur un retour à leurs sources d'inspiration. Elle a nécessité de s'attaquer à des questions relatives au statut légal de la jeune institution, à sa qualification, à son fondement, à son régime juridique et à sa structure dualiste. La démarche adoptée consiste à les faire apparaître à travers l'étude des obligations des parties telles qu'elles se dégagent de la loi elle-même.

Ainsi s'impose la différence profonde entre la vente d'immeuble à construire du droit tunisien et son modèle de référence, c'est-à-dire celle du droit français. Outre sa structure biphasée (Promesse + Vente), la vente d'immeuble à construire de 1990 tire son importance du fait que les promoteurs immobiliers ont l'obligation d'utiliser ce moule juridique, à l'exclusion de tout autre, chaque fois qu'ils commercialisent sur plans des immeubles à usage d'habitation, commercial ou mixte.